La garantie des vices cachés protège l’acquéreur contre les défauts cachés de l’immeuble acquis. En présence d’un défaut qui rend le bien vendu impropre à son usage normal, seule cette garantie est applicable à l’exclusion des autres dispositifs protecteurs de l’acquéreur prévus par le code civil
Qu’est-ce que la garantie des vices cachés ?
📕 La garantie des vices cachés est une garantie légale, prévue par les articles 1641 et suivants du code civil. Cette garantie protège l’acquéreur d’un bien immobilier contre les défauts cachés de l’immeuble vendu qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.
De nombreux défauts sont susceptibles de recevoir la qualification de vices cachés :
➡️ Des défauts de construction ou de solidité de l’immeuble masqués par des rénovations
➡️ Une servitude non déclarée lors de la vente
➡️ L’infestation de l’immeuble par des champignons lignivores ou des termites
➡️ Etc.
Comment fonctionne la garantie des vices cachés ?
Pour que la garantie des vices cachés s’applique, il faut donc que les conditions suivantes soient réunies :
➡️ Le défaut doit être caché, c’est-à-dire non apparent lors de l’achat.
➡️ Le défaut doit être grave, c’est-à-dire qu’il doit rendre l’immeuble impropre à l’usage auquel on le destine, ou qu’il doit en diminuer tellement l’usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.
➡️ Le défaut doit exister au moment de la vente.
Si ces conditions sont réunies, l’acquéreur a le choix entre :
✅ L’annulation de la vente
✅ La réparation du bien, à la charge du vendeur
✅ Une diminution du prix, à la charge du vendeur
⏱️ L’action en garantie des vices cachés doit être exercée par l’acquéreur dans un délai de prescription de deux ans, courant à compter de la découverte du vice.
En quoi la garantie des vices cachés est-elle exclusive ?
⚠️ La jurisprudence encadre l’usage des garanties légales de l’acquéreur. Lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible du recours indemnitaire ou en annulation de l’acquéreur (Cass. 3ème civ., 19 octobre 2023, n° 22-10.090)
Ainsi, en présence d’un vice caché, l’acquéreur ne peut pas utiliser les autres dispositifs prévus par le code civil comme l’obligation d’information ou l’erreur sur les qualités substantielles du bien.
