Le secteur de l’immobilier commercial traverse des turbulences et les défaillances d’entreprises se multiplient. Les bailleurs ont un intérêt stratégique à maîtriser les procédures collectives de leurs preneurs pour préserver leurs chances de récupérer les loyers dus.
Le bailleur dont le contrat de bail commercial prévoit que les charges sont payables d’avance par provision peut déclarer cette créance au passif du preneur placée en procédure collective. Ce point vient d’être tranché par la Cour d’appel de Paris (CA Paris, 26 septembre 2023, n° 21/22144).
Qu’est-ce qu’une déclaration de créance ?
📑 C’est une formalité qui permet à un créancier d’une entreprise en difficulté (en état de cessation de paiement) de faire valoir sa créance dans le cadre d’une procédure collective.
La déclaration de créance doit être faite auprès du mandataire judiciaire ou du liquidateur, selon le type de procédure collective ouverte. Elle doit être effectuée par écrit, dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture de la procédure.
Quel est son intérêt ?
💶 La déclaration de créance est une condition sine qua non pour obtenir le paiement de sa créance dans le cadre d’une procédure collective. En effet, les créanciers qui ne déclarent pas leur créance dans les délais impartis perdent tout droit à en obtenir le paiement.
La déclaration de créance va permettre au créancier de faire partie de la liste des personnes pouvant être désintéressées à l’issue de l’opération de restructuration de la société en difficulté.
Qu’en est-il de la provision pour charge ?
📕 Les modalités de déclaration de créance sont organisées par l’article L. 622-24 du code de commerce. Seules les créances nées antérieurement au jugement d’ouverture de la procédure collective peuvent être admises, à quelques exceptions près.
A partir du moment ou son fait générateur est antérieur au jugement d’ouverture, la créance peut être déclarée, même sur la base d’une évaluation si son montant ne peut être connue que postérieurement au jugement d’ouverture.
La question de l’antériorité et du caractère provisionnelle de la créance de provision pour charge pouvait se poser puisque les charges sont appelées en avance par provision mais leur existence et leur montant définitif ne sont connus que plus tard, ce qui donne d’ailleurs lieu à régularisation.
✅ La Cour d’appel de Paris a tranché la question. La provision pour charge est une créance antérieure puisqu’elle est contractuellement due par avance, même si son montant définitif n’est connu que postérieurement au jugement d’ouverture. Elle peut donc être déclarée par estimation.
