Les propriétaires de locaux soumis à la loi de 1948 peuvent être fortement impactés économiquement par ce type de bail accordant un droit au maintien dans les lieux sans limite de temps à l’occupant. Il existe des dispositifs permettant de sortir de ce régime.
Qu’est-ce qu’un bail loi de 1948 ?
📑 La loi du 1er septembre 1948 réglemente les rapports entre les propriétaires et les locataires de locaux d’habitation ou professionnels, concernant les immeubles construits ou achevés avant le 1er septembre 1948. Il s’agit d’une loi d’ordre public à laquelle les parties ne peuvent pas déroger.
Quelles sont les spécificités du bail loi de 1948 ?
Un bail soumis au régime de la loi de 1948 répond notamment aux spécificités suivantes :
➡️ Le bail peut être écrit ou verbal
➡️ La durée de location n’a pas besoin d’être déterminée
➡️ Le loyer est fixé en fonction des équipements et du confort du bien loué
⛔️ La spécificité la plus connue de ce type de bail est celle du droit au maintien dans les lieux du locataire et ce sans limitation de durée. En effet, l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948, il permet au locataire de se maintenir dans les lieux après l’expiration ou la résiliation de son bail, aux clauses et conditions du contrat primitif. Le locataire devient alors occupant de bonne foi.
Ce droit au maintien dans les lieux est transmissible au conjoint ou au partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, et lorsqu’ils vivaient effectivement avec lui depuis plus d’un an, aux ascendants, aux personnes handicapées visées au 2° de l’article 27 ainsi que, jusqu’à leur majorité, aux enfants mineurs.
💸 Ce droit particulièrement favorable au locataire peut se révéler particulièrement onéreux pour le propriétaire dont le loyer ne couvrirait pas les charges et qui ne pourrait pas vendre son bien sans une importante décote.
Il existe des mécanismes de sortie d’un bail loi de 1948 permettant une transition vers un bail de droit commun ou la reprise du bien.
Le bail de sortie progressive de la loi de 1948
Le propriétaire d’un logement soumis à la loi de 1948 peut décider de faire cesser ce régime pour relouer au prix du marché en proposant la conclusion d’un bail de sortie progressive de la loi de 1948 à son locataire.
Ce bail de sortie progressive peut être conclu sous certaines conditions :
➡️ Le logement concerné répond à certains critères d’éligibilité prévu par la loi
➡️ Le locataire dispose d’un seuil de ressource fixé par la loi
➡️ Le loyer est déterminé par référence aux prix habituellement pratiqués dans le voisinage, au cours des 3 dernières années et pour des logements comparables.
➡️ La procédure de conclusion du bail prévue par la loi doit être appliquée
En cas d’accord du propriétaire et du locataire, le bail de sortie progressive peut être conclu. L’augmentation du loyer sera échelonnée sur 8 ans.
⚖️ En cas de refus du bail par le locataire, le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation puis le Juge des contentieux de la protection. A défaut d’accord amiable devant la commission, les termes du bail de sortie progressive seront fixés judiciairement.
Autres options de sorties d’un bail loi de 1948
En dehors du bail de sortie progressive de la loi de 1948, le propriétaire peut activer d’autres leviers pour mettre un terme au droit au maintien dans les lieux du locataire et notamment :
✅ Le locataire peut renoncer volontairement au bénéfice de la loi de 1948.
✅ Le propriétaire dispose d’un droit de reprise s’il justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’une habitation correspondant à ses besoins normaux et à ceux des membres de sa famille.
✅ Le propriétaire dispose d’un droit de reprise s’il justifie que le locataire dispose ou peut recouvrer un autre local répondant à ses besoins et à ceux des personnes à sa charge.
✅ Le propriétaire dispose d’un droit de reprise pour habiter à la condition de reloger le locataire.
Il existe également d’autre situation permettant de mettre fin au droit au maintien dans les lieux prévus par l’article 10 de la loi du 1er septembre 1948.
