Une décision récente de la Cour de cassation rappelle que le copropriétaire ne peut pas agir pour obtenir l’indemnisation de désordres concernant les parties communes de l’immeuble. Il ne peut pas agir au nom de la copropriété (Cass. 3ème civ., 8 juin 2023, n° 21-15.692).
📕 La répartition des initiatives en cas de litige entre copropriétaires et syndicat des copropriétaires est prévue par l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui prévoit que :
➡️ Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.
➡️ Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.
➡️ En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
Il en résulte que lorsque ce sont les parties communes qui sont touchées :
✅ Le syndicat des copropriétaires peut agir pour obtenir l’indemnisation des travaux de reprise.
✅ Les copropriétaires peuvent agir conjointement pour obtenir l’indemnisation de leurs préjudices personnels, qui ne se confondent pas avec les travaux de réparation des parties communes.
✅ Un dispositif est prévu en cas de carence du syndicat des copropriétaires.
