La Cour de cassation a récemment jugé que l’obligation d’entretien de l’immeuble à la charge du propriétaire ne cesse pas avec la rupture du bail (Cass. 2ème civ., 15 septembre 2022, n° 19-26.249).
Quels étaient les faits ?
Dans cette affaire, le contrat de bail était rompu mais la locataire s’était maintenue dans les lieux. Elle était occupante sans droit ni titre du logement. Elle avait chuté du premier étage en raison d’un garde-corps mal entretenu qui s’était descellé.
De quelle obligation d’entretien s’agit-il ?
Plusieurs obligations d’entretien pèsent sur le propriétaire bailleur d’un immeuble.
Le bailleur d’un immeuble est tenu d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués. Cette obligation d’entretien n’était pas en cause puisque le contrat de bail était rompu.
L’obligation d’entretien en question était celle issue de l’article 1386 du code civil qui prévoit que tout propriétaire d’un bâtiment (pas forcément bailleur) est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée en raison du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction.
Pourquoi le propriétaire a-t-il été condamné ?
C’est la responsabilité délictuelle du propriétaire pour défaut d’entretien de l’immeuble en « ruine » qui a été retenue. Ainsi, l’existence d’un contrat de bail résilié était indifférente et l’occupation sans droit ni titre de la victime sans rapport avec la cause du sinistre qui trouvait son origine dans la l’état dégradé de l’immeuble.
La décision n’en demeure pas moins sévère avec le propriétaire dont l’obligation d’entretien était rendue difficile à accomplir en raison de l’occupation illicite de son immeuble.
