L’investissement locatif Pinel est un dispositif fiscal qui ouvre droit à une réduction d’impôt calculée sur le prix d’achat des logements neufs ou réhabilités pour atteindre les performances techniques du neuf.
Pour bénéficier de l’avantage, l’acquéreur s’engage sur une durée initiale de location du bien de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. L’avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d’engagement.
Le régime juridique du dispositif Pinel est notamment prévu par l’article 199 novovicies du code général des impôts. Cet article dispose que « L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition, dans le cas d’un logement acquis en l’état futur d’achèvement ».
Ce délai court à compter de la signature de l’acte authentique. Le respect de ce délai est une condition impérative pour bénéficier de l’avantage fiscal.
Bien que la mention du délai de livraison soit une mention obligatoire de l’acte de vente en VEFA en application de l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, le contrôle du respect de l’achèvement dans les temps échappe totalement à l’acquéreur.
Il n’est pas rare que la date de livraison initialement prévue soit reportée, parfois plusieurs fois, en raison du retard pris par la construction ou la réhabilitation de l’immeuble. Il faut également que, une fois livré, le propriétaire parvienne à louer son bien dans les temps.
Le délai de trente mois prévu par la réglementation peut donc parfois s’avérer trop juste pour l’acquéreur qui risque de perdre l’avantage fiscal ayant modifié son achat.
Des aménagements existent et peuvent être mis en œuvre sous condition.
L’Administration fiscale admet en effet que le délai de trente mois soit prorogé en cas de force majeure et pour la durée pendant laquelle le cas de force majeure a empêché la poursuite de l’opération de construction. Cela peut, par exemple, être le cas lorsque le chantier est arrêté en raison d’un arrêté de péril.
L’Administration fiscale admet également des cas de suspension du délai d’achèvement de trente mois ou de prorogation de ce délai selon certaines modalités en raison de la crise liée au Covid-19.
Le bénéfice de ces exceptions n’est pas automatique. Afin de tenter de bénéficier de ces aménagements, l’acquéreur concerné doit soumettre une demande de rescrit à l’Administration fiscale compétente justifiant des causes de retards et des règles dont il souhaite se prévaloir.
En cas de perte définitive de l’avantage fiscal, l’acquéreur pourra également se retourner contre le promoteur si le retard de livraison est fautif. La jurisprudence admet en effet que cette perte constitue un préjudice indemnisable.
Cet article est l’occasion de mettre en avant le travail artistique du photographe SBE552, auteur de la photo d’illustration, dont vous pouvez retrouver le portfolio sur ce lien :
